大きな物件は危険すぎる

小さく始めたからといって何も悪いことはない。あなたは 250 ,000 ドルの一戸建てを買い、それを賃貸物件にしようと考えているところかもしれない。あ るいは 320 ,000 ドルの 2世帯集合住宅かもしれない。でもなぜ価格 2,000 ,000 ドル、総戸数 50 戸の集合住宅を除外してしまうのだろうか。信じられないかもしれないが、こうした物件はどれもあなたの手が届くところにある。 もちろん、あなたはいま、「絶対に無理! 2,000 ,000 ドルもの融資なんて受けられるはずがないと考えていることだろう。それについて私は、「そうかもしれない、でもそんなことはしなくてもいいんだよ」と言いたい。理由はこうだ。一戸建てのような小さな物件を買うためのローンは、ほとんどの場合、買主個人の所得や財産によって担保されている。しかし驚くなかれ、さらに大きな物件のローンは、資産そのものによって担保される。言い換えれば、 2,000 ,000 ドルの建物は、あなた自身の財産ではなく建物自体の評価をあてにしているのだ。これだけでも、すでにあなたのリスクは低くなる。

マンションの 1部屋を買って賃貸に出す場合、物件の価値が上昇するのは、周辺地域の物件の価値が上昇したときだけだ。自分の物件の価値を上げるために出来ることはほとんどないので、良い地域を選んで物件を買う必要があ る。それとは対照的に、投資用の物件、例えば集合住宅を 1棟まるごと買った場合の価値は、物件そのもののキャッシュフローに基づいている。賃貸収入が上がれば上がるほど物件の価値も上がる。自分でコントロールできるのだ!キャッシュフローが増えれば物件の価値も上がる。物件をきちんと管理できれば、その価値を上げることができる。それができなければ、物件の価値は変わらないか、下がってしまう。大きな物件のほうがリスクが少ないもうひとつの理由は、入居率に関係して いる。一戸建てを貸し出すと、その入居率は 100 パーセントになる。物件が空 くと空室率が 100 パーセントになり、ローンを全部自分のポケットから支払わ なければならなくなる。大きな物件では、たとえ 8世帯の集合住宅でも、入居 者が 1人出ていった場合でさえ家賃を支払ってくれる入居者がまだ 7人いる。入居率のリスクは、入居者が多ければ多いほど小さくなる。

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