支出を確認する

支出は、考慮すべき第2の重要な要素だ。純営業収益は収入から支出を差し引いたものだ。ここでは支出をどのように査定したらよいかについて説明しよう。

まずは収入を検証したときとまったく同じように、現在の支出の全体像をつかむ必要がある。収入の計算では、金額について100パーセント正確な数字を把握することが大切だが、支出の場合は、ある程度実情に近い数字を入手することが大切である。ここでまた、チームの専門家たちの出番だ。将来的に物件管理会社を使うつもりがあるかどうかは別にして、そういう会社に頼んで物件を見てもらい、物件の運営に関わるあらゆる事柄の査定を手伝ってもらうのは、とくにあなたが集合住宅を検討しているなら良い考えだ。電話をかけてこう言うだけでいい。「総戸数8戸の建物を買いたいと思っています。物件を自分で管理できるか、管理会社に委託するかはまだ決めていません。その物件を見ながらお話ししたいのです」。物件管理会社の人と一時間でも過ごすのは、良い時間の投資になる。たとえ、その人に相談料を払わなくてはならないとしても、それだけの価値がある。このミーティングの目標を二つ挙げよう。lつ目は、物件を運営するのに何が必要なのかを知ること。2つ目は、支出を最小化する方法についてよいアイデアを見つけることだ。

この段階での目標は、建物に必要となりそうな改修工事だけでなく、現在提供されているサービスや修繕についても理解することだということをいつも忘れないようにしよう。もっと後の方で細かな話がたくさん出てくる。いまの時点ではだいたいの数字を紙に書き出し、必要な修繕費用を考慮しでもまだ利益を出すことが可能かどうかを分析する。これはまさに、物件を良い状態に修復するために十分な費用をかけるか、費用を使いすぎるかの間の綱渡り的な作業になる。ここでも、物件管理会社の人が、そのような費用の多くを特定するのを手助けしてくれる。一連の練習の大きな目標は、支出の全体像を把握し、物事をよりよく、より賢く、そしてより少ないお金で処理する方法を見つけようとすることにある。そうすればあなたの純収入は増え、収益性も向上する。

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